Ловушки рынка недвижимости: Эконом-класс превращается в «бизнес» одним росчерком пера

Предложение в массовых новостройках в старых границах Москвы за год снизилось на 29%, а количество сделок по договору долевого участия (ДДУ) — на 58%, гласят данные компании «Метриум» по итогам апреля. За год средняя цена московского квадратного метра выросла на 20%, до почти 419 тыс. руб.

Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов обратил внимание, что в апреле девелоперы в «старой Москве» вывели на рынок пять жилищных комплексов, что на один больше, чем в апреле 2025 года, однако все они относятся к премиальному и высокобюджетному сегментам. По его словам, маржинальность от реализации массовых новостроек сократилась на фоне увеличения себестоимости строительства и стоимости проектного финансирования.

В итоге число предложений квартир на стадии котлована в массовом сегменте первичного рынка в старых границах столицы снизилось на 42% за последний месяц до исторического минимума — 1,6 тыс. лотов. Правда объясняется падение переходом многих корпусов на более высокую стадию готовности.

Операционный директор по развитию продаж в недвижимости АН «Счастье под ключ» Елена Мищенко в разговоре с «СП» подтвердила сохранение тренда на доминирование премиального сегмента на рынке новостроек Москвы.

«СП»: Может ли игнорирование застройщиками более доступных сегментов в столице привести к разочарованию покупателей в первичном рынке жилья?

— Такой сценарий вполне вероятен. Мы регулярно выходим к девелоперам с предложением строить более доступное жилье, в том числе комфорт-класса. Однако они аргументируют это тем, что с учетом стоимости проектного финансирования, строительных материалов, земельных участков и их аренды, реализация объектов в экономичных сегментах для них нерентабельна.

«СП»: Наблюдается ли схожая тенденция в Троицке и Московской области?

— В Троицке ситуация пока относительно стабильная. Девелоперы стремятся позиционировать новые объекты как жилье бизнес-класса, но де-факто это комфорт-класс, и цены по сравнению с другими локациями остаются адекватными.

В Московской и Ленинградской областях ситуация проще, чем в столице: стоимость земли и строительства значительно ниже, поэтому возведение доступного жилья здесь продолжается, в том числе и крупными игроками рынка.

В Московской области квартиры на первичном рынке в свою очередь можно приобрести по цене от 6 млн руб., что вполне доступно для многих покупателей. Первоначальный взнос составляет около 20%, и зачастую объекты предлагаются с отделкой, что особенно ценно для покупателей в экономичном сегменте.

«СП»: Каким образом определяются ценовые сегменты на первичном рынке недвижимости?

— На данный момент в России отсутствует как таковой стандартизированный ГОСТ, регулирующий деление жилья на классы. Классификация во многом зависит от позиционирования, выбранного самим застройщиком.

В ряде случаев жилье с минимальной отделкой и базовыми характеристиками, пусть даже с наличием подземной парковки, может позиционироваться в качестве комфорт-класса. Добавление элементов «умного дома», улучшенной отделки мест общего пользования, более интересных фасадов и элементов ландшафтного дизайна позволяет отнести проект к бизнес-классу. Фактическая разница может быть не столь существенной, однако это значительно увеличивает конечную стоимость.

«СП»: Являются ли панорамные окна отличительным признаком премиального сегмента?

— Панорамное остекление не является исключительной прерогативой какого-либо одного класса и может встречаться в проектах разных сегментов. Премиальный же сегмент, как правило, отличают более высокие потолки (хотя это условие соблюдается далеко не всегда), использование дорогостоящих материалов, внедрение инновационных инженерных решений, а также расширенный набор услуг, включая консьерж-сервис, доставку и возможность заказа билетов прямо из лобби жилого комплекса.

«СП»: Позволяет ли использование более дорогих материалов существенно улучшить звукоизоляцию?

— Качественная звукоизоляция не всегда является гарантированным атрибутом даже в премиальном сегменте. При проведении ремонта этот аспект необходимо контролировать отдельно, чтобы впоследствии не расстроиться. В целом, строительные компании, конечно, стремятся обеспечить более высокий уровень шумоизоляции в жилье более высокой ценовой категории.

«СП»: Можно ли говорить о том, что россияне больше не хотят покупать квартиры на первичном рынке?

— Нет, граждане по-прежнему стремятся приобрести жилье в новостройках, однако основным сдерживающим фактором выступает недоступность необходимого объема средств. Кроме того, существенным барьером остается длительный срок ожидания ввода объекта в эксплуатацию. В результате рынок в настоящее время голосует в пользу «вторички», хотя принципиальный интерес к новым квартирам сохраняется.

Жилье на стадии котлована сейчас предлагается примерно по той же цене, что и готовый объект, а в ряде случаев — даже дороже.

Более того, некоторые готовые объекты с ремонтом продаются дешевле, чем квартиры на начальной стадии строительства от застройщика.

«СП»: Почему «котлован» в ряде случаев оказывается дороже?

— Основная причина связана с механизмом проектного финансирования, который существенно повысил цены. Застройщики, привлекающие кредитные средства на фоне высоких ставок, не могут продавать жилье дешевле. В противном случае их финансовые модели «не будут биться по прибыли».

«СП»: Получается, что застройщики все же могут снижать цены на квартиры в построенных объектах?

— Застройщики действительно регулируют цены: в периоды финансовых затруднений они выводят на рынок определенный объем объектов по акциям.

Кроме того, когда продажи в проекте близятся к завершению и компании необходимо переходить к следующему, также предоставляются скидки. Однако все равно цены на жилье остаются очень высокими.

«СП»: Произойдет ли возвращение девелоперов в массовый сегмент после исчерпания спроса в премиум-классе Москвы?

— Прогнозировать однозначно сложно. Если финансовая модель позволит застройщику достичь целевых показателей доходности, необходимых для устойчивого развития бизнеса, то возвращение возможно. По крайней мере, это может оказаться справедливым для новых проектов более экономичного жилья в местах между ТТК и МКАД.

«СП»: Какой уровень ключевой ставки является оптимальным для первичного рынка жилья?

— Действующий уровень в 14,5% остается высоким. Снижение ключевой ставки до 10%, что соответствует рыночным ипотечным ставкам порядка 12%, представляется достаточно комфортным для рынка, но не является идеальным. Чтобы рынок рос опережающими темпами, ключевая ставка должна опуститься ниже 10%.

Однако в этом случае возникнет негативный побочный эффект, поскольку средства массово направятся в недвижимость, что спровоцирует очередной виток резкого роста цен. Таким образом, ставка должна быть сбалансированной.

Позиция главы Сбербанка Германа Грефа о том, что сбалансированная ключевая ставка находится на уровне 12%, представляется достаточно обоснованной. При таком показателе потребители продолжат приобретать жилье, но спрос на недвижимость не будет расти слишком быстро.